La vente en état futur d’achèvement (en abrégé « VEFA »), communément appelée « vente sur plan », est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai qui est déterminé aux termes du contrat de vente.
Dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA), l’acquéreur ne verse pas la totalité du prix lors de la signature de l’acte de vente (comme c’est généralement le cas en matière de vente d’un immeuble achevé) mais au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction, selon un échéancier défini aux termes de l’acte de vente en état futur d’achèvement (VEFA).
Lorsque la vente en état futur d’achèvement (VEFA) a pour objet un local à usage d’habitation (appartement ou une maison individuelle) et impose à l’acquéreur de verser une partie du prix de la vente avant l’achèvement complet des constructions, le contrat obéit à des règles particulières, tant en ce qui concerne la forme de l’acte de vente que son contenu.
Ces règles, destinées à protéger l’acquéreur en VEFA, sont impératives et leur non-respect est sanctionné par la nullité de vente.
Il est possible de présenter schématiquement ces règles protectrices de la manière suivante :
Au stade de la réservation
Lorsque l’acquéreur est désireux de bénéficier d’une réservation dans un programme immobilier encore au stade de projet, la loi
impose la signature d’un contrat spécifique appelé « contrat préliminaire de réservation », dont le contenu est précisément défini.
Ces mentions obligatoires sont destinées à permettre à l’acquéreur en VEFA de disposer, dès la réservation, de l’information la plus complète possible ce qui concerne la consistance de la construction future (surface habitable approximative, nombre de pièces principales, etc) ou encore les conditions de la future vente (prix de ou modalités de calcul du prix de vente, etc).
C’est également ce contrat de réservation qui fixe le montant de l’éventuel dépôt de garantie à verser.
La signature d’un compromis (comme en matière de vente d’immeuble achevé) aux lieu et place du « contrat préliminaire de réservation » est prohibée.
Au stade de la signature de l’acte de vente en état futur d’achèvement (VEFA)
Afin de garantir l’acquéreur en vefa, la loi prévoit la vente en état futur d’achèvement (VEFA) ne peut être signée que lorsque le vendeur est en mesure de justifier notamment :
- de l’obtention d’une garantie extrinsèque destinée à protéger l’acquéreur en VEFA contre la défaillance du vendeur. Cette garantie extrinsèque prend la forme d’un engagement délivré par un établissement financier (banque ou autre) de financer l’achèvement de l’immeuble ou de rembourser aux acquéreurs du programme les sommes qu’ils ont pu verser au titre du prix de la vente.
- De la souscription des assurances obligatoires en matière de construction (assurances « dommages ouvrage » et « responsabilité décennale des constructeurs non-réalisateurs »).
A l’image de ce qui est prévu pour le contrat préliminaire de réservation, un certain nombre de mentions doivent figurer, à peine de nullité, dans l’acte de vente en état futur d’achèvement (VEFA). De même,
le versement du prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux est plafonné et ne peut excéder ainsi les seuils fixés par le législateur.
Conclusion : l’intervention du notaire, tant au stade de la rédaction de l’acte de vente en état futur d’achèvement (VEFA) qu’au stade de sa signature, garantit à l’acquéreur en VEFA le respect de l’ensemble de ces règles et contribue ainsi à sécuriser la transaction.
