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27/06/2024
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Cette ordonnance codifie le droit de la publicité foncière dans le code civil. Elle modernise son régime et renforce son efficacité ainsi que celui de l'inscription des hypothèques...
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20/06/2024
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À l'origine, le bail mobilité était un "beau dispositif" créé afin de "favoriser l'accès au logement des jeunes travailleurs". Mais voilà, à l'approche des JOP, certains en profiteraient pour détourner son usage...
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12/06/2024
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Dans des zones particulièrement exposées aux incendies de forêt et de végétation, les propriétaires sont soumis à une obligation de débroussaillement de leur terrain et de maintien en l'état débroussaillé. À compter du 1er janvier 2025, les acquéreurs et locataires de biens immobiliers situés dans une zone assujettie à cette obligation devront en être informés à chaque étape de la vente ou de la location, et cela dès l'annonce immobilière...
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Le dispositif d’aide à la rénovation énergétique, raboté d’un milliard d’euros, vient tout juste d’être simplifié. L’objectif ? Relancer Ma Prime Rénov alors que les demandes n’ont cessé de baisser et que le marché de la rénovation est en panne. Le point sur ce que vous devez savoir...
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Cette proposition de loi transpartisane entend encadrer les meublés de tourisme type AirBnb pour favoriser le logement permanent : fiscalité moins favorable, DPE obligatoire, pouvoirs des maires renforcés... Il s'agit d'apporter une réponse à la crise du logement dans de nombreux territoires, de la Bretagne au Sud-Ouest, du littoral à la montagne...
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28/05/2024
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La signature d’un compromis ou d’une promesse de vente est une étape cruciale, car elle engage les parties dans une relation contractuelle portant sur la vente d’un bien à un prix convenu. Toutefois, il arrive que ce projet soit abandonné par l’acheteur ou le vendeur.
Pour se prémunir contre ce risque, les parties peuvent sécuriser leur engagement en insérant une clause pénale dans le contrat. Cette disposition contractuelle contraint les parties au paiement d’une somme forfaitaire, lorsque les obligations figurant dans le contrat ne sont pas exécutées.
Qu’est-ce que la clause pénale ?
En vertu de l'article 1231-5 du Code civil, la clause pénale est une disposition destinée à compenser le préjudice causé à une partie, résultant du défaut d’exécution des obligations contractuelles par son cocontractant.
Bien qu’elle puisse être intégrée à différents types de contrats, à l’exception des contrats de travail et des baux d’habitation, la clause pénale est fréquemment utilisée dans les contrats de vente portant sur un bien immobilier.
En plus de pouvoir être insérée dans un compromis de vente, elle peut être ajoutée dans une promesse de vente. Par définition, il s’agit d’un contrat dans lequel le vendeur, appelé « promettant », s’engage, pendant un certain délai, à vendre le bien au bénéficiaire de la promesse, l’acheteur.
Ainsi, la promesse de vente peut être unilatérale, en ce qu’elle engage seulement le vendeur à la vente du bien ou synallagmatique, le promettant et le bénéficiaire s’engageant réciproquement l’un envers l’autre à conclure l’acte définitif.
Dans ce contexte, l’insertion d’une clause pénale dans la promesse de vente présente deux avantages :
- Le débiteur peut s’affranchir de ses obligations, en l’échange du paiement d’une somme d’argent ;
- Le créancier peut contraindre la partie défaillante à exécuter ses obligations.
Comment mettre en œuvre la clause pénale ?
Lors de la conclusion d’un contrat, les parties doivent exécuter leurs obligations de bonne foi. La clause pénale sanctionne la partie défaillante qui contrevient à ses engagements. À cette fin, elle doit déterminer la nature de l’inexécution qui permettra au créancier (de l'obligation) de réclamer le paiement de l’indemnité.
La clause pénale doit être formulée de façon claire et non équivoque dans le contrat, sous peine de validité. À défaut, toute clause ambiguë et équivoque peut être considérée comme non écrite par le juge.
La mise en œuvre de cette disposition contractuelle survient à la suite d’un manquement d’une partie à ses obligations.
À titre d’exemple, l’acheteur dispose d’un délai de dix jours, suivant la date de signature de la promesse de vente, durant lequel il peut se rétracter. Lorsque la rétractation est effectuée au-delà de ce délai dit « de réflexion », le vendeur peut activer la clause pénale mentionnée dans la promesse.
Dans ce cas, le créancier doit mettre en demeure le débiteur d’exécuter ses obligations. Cette première démarche doit nécessairement être effectuée par écrit, soit par l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception, soit par la remise d’une injonction contre décharge.
La mise en demeure du débiteur est une étape cruciale, car elle permet d’invoquer la clause, et d’obtenir le paiement de l’indemnité forfaitaire prévue si la défaillance du débiteur persiste.
Cependant, bien que la clause pénale résulte d’un accord commun des parties, le débiteur des obligations peut contester sa validité devant le tribunal judiciaire. En outre, le juge peut ajuster le montant des dommages-intérêts initialement convenus, en statuant sur une augmentation ou une diminution. Il peut également définir un montant proportionnel aux obligations remplies, lorsqu’elles ont partiellement été exécutées.
Ainsi, la clause pénale représente un mécanisme juridique contraignant, qui garantit la protection des intérêts des parties et l’indemnisation du cocontractant lésé.
Publié le :
23/05/2024
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Une SCI, constituée par un couple dont les deux membres sont associés, est propriétaire d’un immeuble dont le rez-de-chaussée est donné à bail commercial à une société dont l’un des deux est gérant. Après la séparation du couple, la SCI lui consent un prêt à usage, portant sur les premier et deuxième étages de l’immeuble...
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La loi n°2024-346 du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels vient créer un chapitre IV « Les troubles anormaux de voisinage » au sous-titre II du titre III du livre III du Code civil. Ce nouveau chapitre est composé d’un seul article : l’article 1253 du Code civil...
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L’article 646 du Code civil dispose que : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs ». La Cour de cassation affirme qu’il résulte de ces dispositions que le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine...
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La seule sanction prévue en cas de non-respect des règles encadrant la location d’un logement acheté au moyen d’un PTZ étant l’obligation de rembourser le capital restant dû, un locataire ne peut s’en prévaloir pour justifier le non-paiement du loyer stipulé par le bail...
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La crise de l’immobilier et du logement commence à pourrir les hautes sphères de l’État, sans qu’émergent pour autant des mesures fortes. Pas question de toucher aux règles d’octroi du crédit immobilier, ce qui permettrait d’élargir l’offre bancaire. Si la baisse des taux depuis le début de l’année desserre quelque peu l'étau, l’annonce faite vendredi dernier d’un élargissement du zonage pour le PTZ devrait avoir des effets tangibles dans la seconde moitié de l’année 2024...
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Le projet de loi entend lutter contre l'habitat indigne en permettant une intervention précoce sur cet habitat et en simplifiant les procédures, qui peuvent prendre actuellement dix à vingt ans. 400 000 logements du parc privé en métropole sont aujourd'hui considérés comme potentiellement indignes. En outre-mer, Il y en aurait près de 150 000...
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