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20/11/2024
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2024
08h48
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Décret n°2024-970 du 30 octobre 2024 modifiant le code de la construction et de l'habitation relativement à la déclaration de mise en location et à l'autorisation préalable de mise en location...
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14/11/2024
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2024
14h55
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Lors de la vente d’un bien immobilier, certaines personnes physiques et morales disposent d’un droit de préemption qui leur permet d'acquérir le bien à la place de l’acheteur initial. En quoi consiste ce droit, quelles sont les personnes qui en disposent et quels sont les délais impartis ?...
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07/11/2024
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13h54
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Certains locataires bénéficient de protections spécifiques en matière de bail d’habitation en raison de leur âge ou de leur situation financière.
Ainsi, en vertu de l’article 15, III de la loi du 6 juillet 1989, un locataire âgé de plus de 65 ans, avec des revenus inférieurs à certains plafonds, ne peut se voir délivrer un congé pour vendre, pour reprise...
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30/10/2024
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16h50
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Dans un arrêt de la Cour de cassation rendu le 10 octobre dernier, plusieurs propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, avait assigné une propriétaire de lots dans le même immeuble situés au dernier étage, en remise en état de combles communs que celle-ci se serait appropriés, et en en nullité ou en illicéité d’un article du règlement de copropriété qui autorisait les copropriétaires à modifier les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires...
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23/10/2024
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L’indice de référence des loyers (IRL) s’établit à 144,51 au troisième trimestre 2024, soit une progression de 2,47 % sur un an. Il s’établit à 141,74 dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution et à 140,36 dans la collectivité de Corse...
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17/10/2024
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Lors de son discours de politique générale, le Premier ministre, Michel Barnier, a déclaré que le calendrier du diagnostic de performance énergétique sera adapté. En clair, l’interdiction de location des logements classés G sur l’étiquette énergie, prévue pour 2025, pourrait être repoussée...
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10/10/2024
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17h34
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Les statistiques de construction neuve sont élaborées à partir de la base de données Sitadel, qui rassemble les informations des déclarations d’urbanisme : demande d’autorisation de construction, déclaration d’ouverture de chantier, déclaration d’achèvement et de conformité des travaux. La construction neuve est analysée suivant différentes dimensions : construction de locaux non résidentiels, construction de logements individuels, collectifs, en résidence…
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02/10/2024
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La propriété des parts d’une SCI est divisée entre des propriétaires, des nus-propriétaires et des usufruitiers.
La SCI ayant cédé les biens immobiliers dont elle était propriétaire, l’un d’eux soutient que cette cession emporte dissolution de la société et assigne la SCI et les autres propriétaires de parts en dissolution...
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26/09/2024
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17h53
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En France métropolitaine, les loyers (hors charges) pour les résidences principales (louées vides) augmentent de 0,2 % entre avril et juillet 2024, après +0,4 % entre janvier et avril 2024. Sur un an, les loyers augmentent de 2,4 % en juillet 2024 (comme en avril 2024). Ils sont en hausse de 1,9 % dans le secteur libre...
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18/09/2024
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Le dispositif Pinel Le dispositif disparaîtra le 31 décembre de cette année. Plus que quatre mois pour investir avec ce dispositif. Les particuliers investissent dans du locatif en logement collectif, dans ...
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11/09/2024
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15h24
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Par signature d’un acte authentique le 14 novembre 2019, une société promettante avait conclu avec une autre (la bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente d’immeuble, expirant le 30 janvier 2020. Les parties avaient inclus à l’acte une condition suspensive...
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04/09/2024
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11h34
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Un bail réel solidaire permet à des ménages modestes de devenir propriétaires à un coût relativement abordable par rapport aux prix du marché immobilier, notamment en zone tendue. Ce dispositif repose sur une dissociation du foncier et du bâti : vous achetez uniquement le logement, et vous louez à un faible coût le terrain...
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28/08/2024
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18h06
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Le gouvernement a pris une décision majeure pour répondre à la crise du logement en France : près de 700 communes ont été reclassées en zone tendue. Cette initiative permet d’ouvrir de nouvelles possibilités de financement pour les logements neufs et de favoriser la construction de logements intermédiaires pour les classes moyennes...
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21/08/2024
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18h19
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L'encadrement de l'évolution des loyers s'applique dans les communes situées en zone tendue. Il limite l'augmentation de certains loyers lors du renouvellement d'un bail ou d’une nouvelle mise en location. Le dispositif est renouvelé annuellement ; sa précédente période d'application allait du 1er août 2023 au 31 juillet 2024. Il a été reconduit pour un an, donc jusqu’au 31 juillet 2025...
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08/08/2024
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08h50
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Le propriétaire d'un garage au sein d'une copropriété a contesté une décision de l'assemblée générale qui imposait une cotisation annuelle de 5 % du budget prévisionnel pour alimenter un fonds de travaux, répartie selon les tantièmes généraux de charges...
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31/07/2024
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L’article 20, I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que « Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat,...
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24/07/2024
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10h02
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Un décret, publié le 16 juillet au Journal officiel, augmente les plafonds de prise en charge de l'aide MaPrimeRénov' (parcours accompagné), versée aux propriétaires aux revenus intermédiaires et supérieurs. Concrètement, à partir du 1er janvier 2025...
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17/07/2024
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2024
15h27
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Le mode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) connaît des évolutions pour les logements de moins de 40 m2. Un arrêté du 25 mars 2024 a modifié les seuils des étiquettes du DPE s'appliquant à ces logements...
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11/07/2024
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13h24
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L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ». Dans certaines communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable...
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03/07/2024
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09h10
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La Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette...
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27/06/2024
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Cette ordonnance codifie le droit de la publicité foncière dans le code civil. Elle modernise son régime et renforce son efficacité ainsi que celui de l'inscription des hypothèques...
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20/06/2024
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13h47
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À l'origine, le bail mobilité était un "beau dispositif" créé afin de "favoriser l'accès au logement des jeunes travailleurs". Mais voilà, à l'approche des JOP, certains en profiteraient pour détourner son usage...
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12/06/2024
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2024
17h27
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Dans des zones particulièrement exposées aux incendies de forêt et de végétation, les propriétaires sont soumis à une obligation de débroussaillement de leur terrain et de maintien en l'état débroussaillé. À compter du 1er janvier 2025, les acquéreurs et locataires de biens immobiliers situés dans une zone assujettie à cette obligation devront en être informés à chaque étape de la vente ou de la location, et cela dès l'annonce immobilière...
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05/06/2024
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2024
18h58
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Le dispositif d’aide à la rénovation énergétique, raboté d’un milliard d’euros, vient tout juste d’être simplifié. L’objectif ? Relancer Ma Prime Rénov alors que les demandes n’ont cessé de baisser et que le marché de la rénovation est en panne. Le point sur ce que vous devez savoir...
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30/05/2024
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2024
13h39
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Cette proposition de loi transpartisane entend encadrer les meublés de tourisme type AirBnb pour favoriser le logement permanent : fiscalité moins favorable, DPE obligatoire, pouvoirs des maires renforcés... Il s'agit d'apporter une réponse à la crise du logement dans de nombreux territoires, de la Bretagne au Sud-Ouest, du littoral à la montagne...
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28/05/2024
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08h00
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La signature d’un compromis ou d’une promesse de vente est une étape cruciale, car elle engage les parties dans une relation contractuelle portant sur la vente d’un bien à un prix convenu. Toutefois, il arrive que ce projet soit abandonné par l’acheteur ou le vendeur.
Pour se prémunir contre ce risque, les parties peuvent sécuriser leur engagement en insérant une clause pénale dans le contrat. Cette disposition contractuelle contraint les parties au paiement d’une somme forfaitaire, lorsque les obligations figurant dans le contrat ne sont pas exécutées.
Qu’est-ce que la clause pénale ?
En vertu de l'article 1231-5 du Code civil, la clause pénale est une disposition destinée à compenser le préjudice causé à une partie, résultant du défaut d’exécution des obligations contractuelles par son cocontractant.
Bien qu’elle puisse être intégrée à différents types de contrats, à l’exception des contrats de travail et des baux d’habitation, la clause pénale est fréquemment utilisée dans les contrats de vente portant sur un bien immobilier.
En plus de pouvoir être insérée dans un compromis de vente, elle peut être ajoutée dans une promesse de vente. Par définition, il s’agit d’un contrat dans lequel le vendeur, appelé « promettant », s’engage, pendant un certain délai, à vendre le bien au bénéficiaire de la promesse, l’acheteur.
Ainsi, la promesse de vente peut être unilatérale, en ce qu’elle engage seulement le vendeur à la vente du bien ou synallagmatique, le promettant et le bénéficiaire s’engageant réciproquement l’un envers l’autre à conclure l’acte définitif.
Dans ce contexte, l’insertion d’une clause pénale dans la promesse de vente présente deux avantages :
- Le débiteur peut s’affranchir de ses obligations, en l’échange du paiement d’une somme d’argent ;
- Le créancier peut contraindre la partie défaillante à exécuter ses obligations.
Comment mettre en œuvre la clause pénale ?
Lors de la conclusion d’un contrat, les parties doivent exécuter leurs obligations de bonne foi. La clause pénale sanctionne la partie défaillante qui contrevient à ses engagements. À cette fin, elle doit déterminer la nature de l’inexécution qui permettra au créancier (de l'obligation) de réclamer le paiement de l’indemnité.
La clause pénale doit être formulée de façon claire et non équivoque dans le contrat, sous peine de validité. À défaut, toute clause ambiguë et équivoque peut être considérée comme non écrite par le juge.
La mise en œuvre de cette disposition contractuelle survient à la suite d’un manquement d’une partie à ses obligations.
À titre d’exemple, l’acheteur dispose d’un délai de dix jours, suivant la date de signature de la promesse de vente, durant lequel il peut se rétracter. Lorsque la rétractation est effectuée au-delà de ce délai dit « de réflexion », le vendeur peut activer la clause pénale mentionnée dans la promesse.
Dans ce cas, le créancier doit mettre en demeure le débiteur d’exécuter ses obligations. Cette première démarche doit nécessairement être effectuée par écrit, soit par l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception, soit par la remise d’une injonction contre décharge.
La mise en demeure du débiteur est une étape cruciale, car elle permet d’invoquer la clause, et d’obtenir le paiement de l’indemnité forfaitaire prévue si la défaillance du débiteur persiste.
Cependant, bien que la clause pénale résulte d’un accord commun des parties, le débiteur des obligations peut contester sa validité devant le tribunal judiciaire. En outre, le juge peut ajuster le montant des dommages-intérêts initialement convenus, en statuant sur une augmentation ou une diminution. Il peut également définir un montant proportionnel aux obligations remplies, lorsqu’elles ont partiellement été exécutées.
Ainsi, la clause pénale représente un mécanisme juridique contraignant, qui garantit la protection des intérêts des parties et l’indemnisation du cocontractant lésé.
Publié le :
23/05/2024
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2024
15h52
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Une SCI, constituée par un couple dont les deux membres sont associés, est propriétaire d’un immeuble dont le rez-de-chaussée est donné à bail commercial à une société dont l’un des deux est gérant. Après la séparation du couple, la SCI lui consent un prêt à usage, portant sur les premier et deuxième étages de l’immeuble...
Publié le :
15/05/2024
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2024
14h36
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La loi n°2024-346 du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels vient créer un chapitre IV « Les troubles anormaux de voisinage » au sous-titre II du titre III du livre III du Code civil. Ce nouveau chapitre est composé d’un seul article : l’article 1253 du Code civil...
Publié le :
25/04/2024
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avril
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04
2024
14h25
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L’article 646 du Code civil dispose que : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs ». La Cour de cassation affirme qu’il résulte de ces dispositions que le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine...
Publié le :
18/04/2024
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avril
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04
2024
08h57
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La loi entend lutter contre le logement indigne. Elle poursuit trois objectifs : prévenir la dégradation de l'habitat, accélérer la réhabilitation de l'habitat dégradé et lutter contres les marchands de sommeil. On compte aujourd'hui près d'1,5 million de logements dégradés en France...
Publié le :
11/04/2024
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2024
13h32
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La seule sanction prévue en cas de non-respect des règles encadrant la location d’un logement acheté au moyen d’un PTZ étant l’obligation de rembourser le capital restant dû, un locataire ne peut s’en prévaloir pour justifier le non-paiement du loyer stipulé par le bail...
Publié le :
03/04/2024
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avril
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2024
12h00
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La crise de l’immobilier et du logement commence à pourrir les hautes sphères de l’État, sans qu’émergent pour autant des mesures fortes. Pas question de toucher aux règles d’octroi du crédit immobilier, ce qui permettrait d’élargir l’offre bancaire. Si la baisse des taux depuis le début de l’année desserre quelque peu l'étau, l’annonce faite vendredi dernier d’un élargissement du zonage pour le PTZ devrait avoir des effets tangibles dans la seconde moitié de l’année 2024...
Publié le :
28/03/2024
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mars
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2024
12h17
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Le projet de loi entend lutter contre l'habitat indigne en permettant une intervention précoce sur cet habitat et en simplifiant les procédures, qui peuvent prendre actuellement dix à vingt ans. 400 000 logements du parc privé en métropole sont aujourd'hui considérés comme potentiellement indignes. En outre-mer, Il y en aurait près de 150 000...
Publié le :
29/02/2024
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février
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02
2024
15h07
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Le gouvernement vient de publier un projet d’arrêté qui entend corriger deux biais pénalisant les petits logements dans le diagnostic de performance énergétique (DPE)...
Publié le :
21/02/2024
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février
févr.
02
2024
12h25
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L'exécutif va modifier, par arrêté, le calcul du DPE actuel qui pénalise les logements de moins de 40 mètres carrés, pour éviter un nombre important de classements injustifiés comme passoires thermiques...
Publié le :
15/02/2024
15
février
févr.
02
2024
08h53
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Un conflit de copropriété a permis à la Cour de cassation de faire un rappel utile sur l’annulation de la clause de répartition des charges d’un règlement de copropriété...
Publié le :
08/02/2024
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février
févr.
02
2024
17h24
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Un conflit de voisinage a permis à la Cour de cassation de faire d’utiles rappels sur les conditions requises permettant au propriétaire d’un fonds, débiteur d’une servitude de passage conventionnelle, d’en changer unilatéralement l’assiette...
