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Vente d’un bien immobilier : pensez à la clause pénale !

Vente d’un bien immobilier : pensez à la clause pénale !

Publié le : 29/05/2024 29 mai mai 05 2024
Actualités de l'Étude

La signature d’un compromis ou d’une promesse de vente est une étape cruciale, car elle engage les parties dans une relation contractuelle portant sur la vente d’un bien à un prix convenu. Toutefois, il arrive que ce projet soit abandonné par l’acheteur ou le vendeur.

Pour se prémunir contre ce risque, les parties peuvent sécuriser leur engagement en insérant une clause pénale dans le contrat. Cette disposition contractuelle contraint les parties au paiement d’une somme forfaitaire, lorsque les obligations figurant dans le contrat ne sont pas exécutées. 

 

Qu’est-ce que la clause pénale ?



En vertu de l'article 1231-5 du Code civil, la clause pénale est une disposition destinée à compenser le préjudice causé à une partie, résultant du défaut d’exécution des obligations contractuelles par son cocontractant.

Bien qu’elle puisse être intégrée à différents types de contrats, à l’exception des contrats de travail et des baux d’habitation, la clause pénale est fréquemment utilisée dans les contrats de vente portant sur un bien immobilier.

En plus de pouvoir être insérée dans un compromis de vente, elle peut être ajoutée dans une promesse de vente. Par définition, il s’agit d’un contrat dans lequel le vendeur, appelé « promettant », s’engage, pendant un certain délai, à vendre le bien au bénéficiaire de la promesse, l’acheteur.

Ainsi, la promesse de vente peut être unilatérale, en ce qu’elle engage seulement le vendeur à la vente du bien ou synallagmatique, le promettant et le bénéficiaire s’engageant réciproquement l’un envers l’autre à conclure l’acte définitif.

Dans ce contexte, l’insertion d’une clause pénale dans la promesse de vente présente deux avantages : 
 
  • Le débiteur peut s’affranchir de ses obligations, en l’échange du paiement d’une somme d’argent ;
  • Le créancier peut contraindre la partie défaillante à exécuter ses obligations.
 

Comment mettre en œuvre la clause pénale ?



Lors de la conclusion d’un contrat, les parties doivent exécuter leurs obligations de bonne foi. La clause pénale sanctionne la partie défaillante qui contrevient à ses engagements. À cette fin, elle doit déterminer la nature de l’inexécution qui permettra au créancier (de l'obligation) de réclamer le paiement de l’indemnité.

La clause pénale doit être formulée de façon claire et non équivoque dans le contrat, sous peine de validité. À défaut, toute clause ambiguë et équivoque peut être considérée comme non écrite par le juge.

La mise en œuvre de cette disposition contractuelle survient à la suite d’un manquement d’une partie à ses obligations.

À titre d’exemple, l’acheteur dispose d’un délai de dix jours, suivant la date de signature de la promesse de vente, durant lequel il peut se rétracter. Lorsque la rétractation est effectuée au-delà de ce délai dit « de réflexion », le vendeur peut activer la clause pénale mentionnée dans la promesse.  

Dans ce cas, le créancier doit mettre en demeure le débiteur d’exécuter ses obligations. Cette première démarche doit nécessairement être effectuée par écrit, soit par l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception, soit par la remise d’une injonction contre décharge.

La mise en demeure du débiteur est une étape cruciale, car elle permet d’invoquer la clause, et d’obtenir le paiement de l’indemnité forfaitaire prévue si la défaillance du débiteur persiste.

Cependant, bien que la clause pénale résulte d’un accord commun des parties, le débiteur des obligations peut contester sa validité devant le tribunal judiciaire. En outre, le juge peut ajuster le montant des dommages-intérêts initialement convenus, en statuant sur une augmentation ou une diminution. Il peut également définir un montant proportionnel aux obligations remplies, lorsqu’elles ont partiellement été exécutées.

Ainsi, la clause pénale représente un mécanisme juridique contraignant, qui garantit la protection des intérêts des parties et l’indemnisation du cocontractant lésé. 

 
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