Acheter ou vendre en copropriété : obligations précautions et documents essentiels
Publié le :
16/12/2025
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2025
Acheter ou vendre un bien en copropriété implique de respecter un ensemble de règles destinées à sécuriser l’opération et à assurer une information complète de l’acquéreur.
Posséder un lot ne se limite pas à l’achat d’un logement : cela signifie intégrer une organisation collective, assumer des charges communes et se soumettre aux règles de la copropriété.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, la liste des documents requis a été enrichie afin de garantir une plus grande transparence dès l’avant-contrat. Dans ce contexte, anticiper les démarches et connaître les documents essentiels permet de mener une transaction dans de bonnes conditions.
Le fonctionnement de la copropriété et ses conséquences lors de l’acquisition
Acquérir un lot en copropriété revient à devenir propriétaire de parties privatives et d’une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes. Ces tantièmes déterminent la participation du copropriétaire aux charges collectives : entretien des parties communes, équipements généraux, assurances ou rémunération du syndic.
L’acquéreur devient automatiquement membre du syndicat des copropriétaires et bénéficie des espaces collectifs, mais doit en contrepartie contribuer à leur entretien.
Lors de la mise en vente, le syndic transmet un état daté, document indispensable qui précise les charges dues, les sommes exigibles ou les éventuels impayés. Les frais générés par cet état daté (plafonnés à 380 euros) sont à la charge du vendeur. L’acquéreur, quant à lui, doit intégrer ces informations dans la préparation de son budget et dans son appréciation du bien, dès lors qu’elles détermineront ses charges à venir.
Les vérifications préalables à l’acquisition
Avant de s’engager, l’acquéreur doit recueillir plusieurs informations relatives à l’immeuble et à son environnement. Les annonces immobilières indiquent souvent la taille de la copropriété, le montant des charges. Il est ensuite recommandé de consulter les informations relatives aux risques naturels ou technologiques via le portail national dédié (Géorisques).
Le carnet d’entretien, remis par le vendeur, recense les travaux réalisés, les contrats en cours et les opérations programmées. Un examen des toitures, façades, cages d’escalier ou installations collectives peut être effectué par l'acquéreur ou avec l'appui d'un professionnel.
L’acquéreur doit analyser le dossier de diagnostic technique (DDT) regroupant le diagnostic de performance énergétique, le constat plomb, les diagnostics amiante, gaz, électricité, termites ou autres diagnostics requis selon le type de bien. Ce dossier éclaire la situation technique du logement et les éventuelles obligations à prévoir. Le diagnostic de surface Carrez, obligatoire pour les lots de copropriété, permet en outre de vérifier la superficie privative du bien.
Le diagnostic technique global (DTG) aide à mieux connaître l’état général de leur immeuble. La réalisation d’un DTG est obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble à usage d’habitation (total ou partiel) de plus de 10 ans. Pour les copropriétés déjà existantes, la réalisation d’un DTG reste facultative.
Les documents obligatoires à fournir par le vendeur et le délai de rétractation
La loi ALUR impose la communication d’un nombre accru de documents dès la signature de la promesse unilatérale de vente ou du compromis de vente.
Doivent être remis ou annexés le règlement de copropriété et ses modificatifs publiés, l’état descriptif de division, le carnet d’entretien, la fiche synthétique, l’état daté (informations financières), les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, ainsi que le diagnostic mérule lorsque la commune l’exige.
La remise complète de ces pièces déclenche le délai légal de rétractation. L’acquéreur dispose alors de dix jours, à compter du lendemain de leur notification, pour renoncer à la vente par courrier recommandé.
Historique
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