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L’achat en viager, bonne ou mauvaise idée ?

L’achat en viager, bonne ou mauvaise idée ?

Publié le : 02/10/2024 02 octobre oct. 10 2024
Actualités de l'Étude

L’achat en viager est une solution prisée par ceux qui cherchent à acquérir un bien immobilier à moindre coût.

Par définition, le viager est la cession d’un bien par le vendeur, appelé crédirentier, à un tiers, le débirentier, en échange d’une rente viagère. Le débirentier verse un capital initial, le bouquet, lors de l’achat, et débourse une rente périodique jusqu’au décès du vendeur.

 

Qu’est-ce que le viager ?



Consacré par les articles 1968 et suivants du Code civil, le viager repose sur le principe de l’aléa. En effet, au moment de la vente, le montant final du bien est incertain, car il dépend de la durée de vie du crédirentier. Ainsi, le prix de vente est versé en plusieurs parties : une première lors de la transaction, et les suivantes sous la forme de rentes mensuelles, trimestrielles ou annuelles.

Si le principe de l’aléa est absent, notamment si le vendeur souffre d’une maladie grave lors de la vente, celle-ci peut être annulée. À cet égard, l’article 1975 du Code civil dispose que la vente est nulle si le vendeur décède dans les vingt (20) jours suivant la signature de l’acte. Cela vise à protéger le débirentier contre des abus ou autres risques de déséquilibre financier.

 

Le fonctionnement du viager



Le viager doit être formalisé par un acte authentique, incluant l’intervention d’un notaire, car il concerne la mutation d’un bien immobilier. Il existe deux principales formes de viager :
 
  • Le viager libre : l’acheteur peut occuper le bien dès la vente ;
  • Le viager occupé : le crédirentier conserve l’usage du bien jusqu’à son décès.

Concernant la répartition des charges, celle-ci varie selon la forme de viager choisie. Dans le cadre d’un viager libre, l’acquéreur prend en charge l’entretien, les réparations et les charges courantes du bien. En revanche, en présence d’un viager occupé, certaines charges restent à la charge du crédirentier, sauf disposition contraire figurant dans l’acte de vente.

 

Les avantages du viager



L’achat en viager présente plusieurs avantages notables :
 
  • Réduction du prix de vente : le prix d’acquisition est souvent 30 à 40 % inférieur à celui d’un bien classique. Cette décote compense la privation du droit d’habitation dont souffre l’acquéreur tant que le vendeur occupe le bien ;
  • Réduction des frais de notaire : ils sont calculés sur la valeur vénale du bien, diminuée du droit d’usage et d’habitation. Cela permet de faire des économies substantielles au moment de la transaction ;
  • Fiscalité avantageuse : l’article 158 6° du Code général des impôts fixe un abattement sur les rentes viagères en fonction de l’âge du vendeur, comme suit :
 
Âge du crédirentier Taux d’abattement
Moins 50 ans 30 %
Entre 50 et 59 ans 50 %
Entre 60 et 69 ans 60 %
Après 70 ans 70 %
 

Quels sont les risques ?  



L’achat en viager n’est pas sans dangers :
 
  • Longévité du crédirentier : si le vendeur vit plus longtemps que prévu par l’acquéreur, celui-ci devra verser des rentes sur une période prolongée, ce qui peut provoquer un « gouffre financier » ;
  • Absence de jouissance immédiate : dans le cadre du viager occupé, l’acquéreur ne peut pas profiter du bien avant le décès du vendeur, ce qui peut retarder la prise de possession des lieux ;
  • Difficultés de financement : les banques peuvent se montrer réticentes pour le financement d’un bien en viager, ce qui oblige l’acquéreur à disposer d’une épargne suffisante pour payer le bouquet initial.

Pour limiter les risques de perte financière, il est opportun de se rapprocher d’un viager libre pour louer le bien ou l’occuper et compenser la rente versée au vendeur, ou un viager sans rente, incluant le versement du bouquet et du montant des rentes cumulées au moment de l’achat.

 
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