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Donation du logement familial en démembrement de propriété au profit de ses enfants

Donation du logement familial en démembrement de propriété au profit de ses enfants

Publié le : 06/02/2026 06 février févr. 02 2026
Actualités de l'Étude

La donation du logement familial en démembrement de propriété est un outil fréquemment utilisé par des parents pour anticiper la transmission du patrimoine tout en conservant l’usage du bien.

Elle repose sur des mécanismes juridiques précis et présente des avantages importants, tant sur le plan civil que fiscal.

 

Le mécanisme de donation en démembrement de propriété


En droit, la propriété n’est pas un bloc unique. Elle peut être démembrée, c’est-à-dire séparée en deux droits distincts. La pleine propriété est alors composée de l’usufruit et de la nue-propriété.

Lorsque ces deux droits sont réunis entre les mêmes mains, on parle de pleine propriété. Lorsqu’ils sont répartis entre des personnes différentes, on est en présence d’un démembrement de propriété.

La valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété sont déterminées en fonction de l’âge de l’usufruitier, conformément au tableau prévu à l’article 669 du CGI. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée et plus celle de la nue-propriété est faible. À l’inverse, plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit diminue et plus celle de la nue-propriété augmente.
 

Les intérêts de la donation en démembrement pour les parents et les enfants


Les parents donnent à leurs enfants non pas la pleine propriété d’un bien, mais uniquement la nue-propriété, tout en conservant l’usufruit. Ils continuent ainsi à utiliser le bien ou à en percevoir les revenus, tout en ayant déjà organisé sa transmission. Au décès des parents, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires, sans droits supplémentaires à payer sur ce bien.

L’intérêt fiscal tient au fait que les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, et non sur la valeur totale du bien. Or, comme la nue-propriété ne représente qu’une fraction de la pleine propriété, la base taxable est mécaniquement réduite.

Cette stratégie est d’autant plus efficace que chaque parent bénéficie d’un abattement de 100 000 euros par enfant sur les donations. Autrement dit, un couple peut transmettre jusqu’à 200 000 euros à chaque enfant sans droits à payer. Dans le cadre d’une donation en démembrement, cet abattement s’applique sur la valeur de la nue-propriété, ce qui permet souvent, selon la valeur du bien, de transmettre des biens de valeur importante sans fiscalité.

De plus, les abattements se renouvellent tous les quinze ans. Cela signifie que plus la transmission est anticipée, plus il est possible d’optimiser la fiscalité en procédant à des donations en plusieurs étapes.

Cela évite une situation fréquente en pratique, dans laquelle les héritiers se retrouvent confrontés à des droits de succession élevés qu’ils ne peuvent pas financer autrement qu’en vendant le bien transmis.
 

Les points de vigilance à connaître


Lorsqu’une donation porte sur un bien commun, une vigilance particulière s’impose car le consentement des deux époux est obligatoire. L’article 1422 du Code civil prévoit que les époux ne peuvent, l’un sans l’autre, disposer entre vifs et à titre gratuit des biens de la communauté.

Le démembrement de propriété implique également une bonne entente entre usufruitier et nu-propriétaire. En effet, même si les droits sont distincts, le bien reste unique. Certaines décisions importantes, comme la vente du bien, nécessitent l’accord de toutes les parties.

Il convient également d’être attentif au régime de la plus-value en cas de revente du bien. Si l’usufruitier bénéficie en principe d’une exonération lorsque le bien constitue sa résidence principale, les nus-propriétaires peuvent, selon les cas, être imposés sur la plus-value correspondant à leurs droits.

En présence d’un accord unanime, il est possible de vendre un bien démembré. Le prix de vente est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur respective de leurs droits, généralement déterminée à partir du barème de l’article 669 du CGI. Une autre option fréquemment prévue consiste à remployer le prix de vente dans l’acquisition d’un nouveau bien, lui aussi démembré, ce qui permet de conserver la logique patrimoniale initiale tout en adaptant le patrimoine à une nouvelle situation.

Il est primordial de prévoir des clauses concernant la répartition des droits et des obligations de chacun. En principe, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien, conformément à l’article 605 du Code civil. Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire. L’article 606 du Code civil précise d’ailleurs ce que recouvrent les grosses réparations, comme celles touchant à la structure même de l’immeuble.

La donation en démembrement doit être pensée en amont et rédigée avec soin. Bien anticipée, elle permet d’optimiser la fiscalité de la transmission, d’éviter les conflits, de sécuriser les relations entre parents et enfants et de garantir que chacun connaît précisément ses droits et ses obligations tout au long de la durée du démembrement.
 
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