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Bail d'habitation : qui entretient le logement, les parties privées et communes ?

Bail d'habitation : qui entretient le logement, les parties privées et communes ?

Publié le : 18/08/2025 18 août août 08 2025
Actualités de l'Étude

Dans le cadre d’un bail d’habitation, la répartition des travaux et de l’entretien du bien loué est une source fréquente de questions pour les parties : qui doit prendre en charge des réparations du bien ? Qu'advient-il des parties privées et communes ?

 

Les travaux à la charge du propriétaire



Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit mettre à disposition un logement décent au locataire. À cette fin, il doit réaliser tous les travaux qui ne sont pas imputables au locataire, à savoir :
 
  • Les travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives de l’immeuble ;
  • Les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement ;
  • Les réparations destinées à parfaire la performance énergétique du bien ;
  • L’entretien des toitures et façades végétalisées.

Il lui appartient également de prendre en charge les grosses réparations, qui concernent la structure du bâtiment (murs, charpentes, plafond), sauf si les dommages sont inhérents à une faute du locataire.  

 

Les travaux à la charge du locataire



En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est responsable des dégradations apparues pendant la durée du bail, sauf s’il démontre qu’elles sont dues à un cas de force majeure, à un défaut de construction, à une faute du propriétaire ou à l’action d’un tiers qui s’est introduit le bien sans son accord.

Puisqu’il bénéficie de la jouissance du logement, il doit en assurer l’entretien régulier et procéder aux menues réparations. Dès lors, l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 dresse une liste non exhaustive des réparations locatives :
 
  • L’entretien des jardins privatifs et de leurs allées ;
  • Le remplacement des ampoules défectueuses ;
  • Le graissage des gonds des menuiseries (portes et fenêtres) ;
  • Le changement des joints des sanitaires.
 

Copropriété : l’entretien des parties privatives et communes


 
Dans un immeuble en copropriété, les parties privatives désignent les espaces réservés à l’usage exclusif du locataire (logement, cave, balcon privatif, etc.). L’entretien courant de ces espaces incombe directement au preneur à bail, tandis que le bailleur est responsable des grosses réparations.

Les parties communes, quant à elles, appartiennent collectivement à l’ensemble des copropriétaires et sont administrées par un syndic de copropriété. L’entretien courant de ces espaces, réalisé par le syndic, réglé par les copropriétaires, est financé par les charges récupérables sur le locataire, conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Ces sommes couvrent, entre autres :
 
  • La consommation d’eau froide et chaude ;
  • Le chauffage collectif ;
  • L’électricité des parties communes ;
  • Les produits d’entretien ;
  • La rémunération du gardien.
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